Pendant des années, les acheteurs étrangers ont contribué à alimenter l’essor du marché immobilier israélien, notamment à Jérusalem et à Tel Aviv, en payant souvent en dollars américains tout en profitant d’un shekel relativement faible.
Aujourd’hui, la devise israélienne s’étant nettement raffermie face au dollar ces derniers mois, la donne a changé, comme l’expliquent des agents immobiliers au Times of Israel.
Les taux de change actuels, qui s’établissent à environ 3 shekels pour un dollar, obligent les acheteurs à envisager de nouvelles options de financement, à se tourner vers l’achat « sur plan » dans de nouveaux projets ou, dans certains cas, à revoir leurs attentes à la baisse et à acheter des logements moins onéreux, expliquent-ils.
« L’ironie, c’est que si les prix du marché ont atteint des sommets, c’est en grande partie à cause des étrangers qui sont venus profiter de la faiblesse du shekel ces dernières années », explique Yitzchak Kowalsky, PDG de YKK Jerusalem Real Estate.
« Aujourd’hui, pour la première fois depuis des années, nous constatons que les clients israéliens peuvent en réalité rivaliser avec les acheteurs étrangers. »
La monnaie israélienne s’est appréciée d’environ 10 % par rapport à l’an dernier et a connu des fluctuations de plus de 20 % au cours des 16 derniers mois, selon les données de marché.
Il y a un an cette semaine, le shekel s’échangeait à 3,37 shekels pour un dollar, contre 3,00 shekels aujourd’hui. Il a atteint un pic de 2,80 shekels pour un dollar le 29 mai, après s’être négocié à 3,74 shekels 14 mois plus tôt, le 5 avril 2025.
La vigueur du shekel signifie que, bien que l’intérêt des acheteurs étrangers reste élevé, le pouvoir d’achat de leurs dollars, livres sterling et euros est bien moindre qu’auparavant, car le coût des logements augmente parfois de plusieurs centaines de milliers lors du change.
Kowalsky a évoqué le cas d’un client qui avait transféré des dollars vers Israël pour l’achat de son logement et qui a récemment été contraint de débourser 200 000 shekels supplémentaires pour combler l’écart.
« Heureusement qu’il avait cet argent », souligne Kowalsky. « Mais qu’en est-il de tous ceux qui n’en ont pas les moyens ? »
Selon les agents immobiliers, la récente vigueur du shekel est en train de redéfinir les règles du marché immobilier israélien, ajoutant une nouvelle source d’incertitude à un secteur qui cherchait à se remettre de plus de deux ans et demi de difficultés liées à la sécurité.
« Le discours a changé, mais la demande n’a pas disparu », indique Noah Sander, conseiller immobilier et fondateur de Zionistinvestor.com.
« Je n’ai pas eu un seul client qui m’ait dit qu’il n’achetait plus à cause du taux de change. Ils se tournent simplement vers d’autres types de biens. »
La vigueur du shekel est le dernier d’une série de défis auxquels le marché immobilier israélien est confronté. Autrefois en pleine effervescence, il a ralenti ces dernières années, alors que les taux d’intérêt remontaient depuis des niveaux proches de zéro, que l’offre atteignait des niveaux record et que les guerres menées par Israël à Gaza, au Liban et en Iran entravaient la visibilité du marché.
L’intérêt des acheteurs étrangers reste toutefois élevé, car les Juifs de la Diaspora cherchent de plus en plus à s’installer en Israël pour échapper à la montée de l’antisémitisme, selon les agents immobiliers.
« Il y a trois ans, tout se vendait », indique Sander.
« Puis les taux d’intérêt ont augmenté, puis la guerre a éclaté. Cela n’a pas empêché les gens d’acheter, mais a compliqué leur prise de décision. »
Stimuler les nouveaux projets
La vigueur du shekel a influencé les habitudes d’achat de manière surprenante, explique Sander. L’une de ces conséquences est une hausse de la demande pour les nouveaux projets immobiliers sur plan, au détriment des appartements d’occasion actuellement sur le marché.
De nombreux promoteurs proposent en effet des formules de financement attractives pour les logements neufs, permettant aux acheteurs de ne verser que 10 % ou 15 % du prix de l’appartement lors de la signature du contrat, le solde étant dû plusieurs années plus tard, au moment de la remise des clés. Cette formule permet aux acheteurs de différer la conversion de leurs dollars en shekels, dans l’espoir que le taux de change devienne plus favorable.
« Personne ne craint que le dollar reste à ce niveau pour toujours », selon Sander.
« Le marché est globalement convaincu que le shekel va se redresser [après avoir été trop fort], et les gens pensent pouvoir gagner quelques années supplémentaires en étalant leurs paiements. »
Cela rend les constructions neuves bien plus attractives que les appartements anciens pour beaucoup, explique Sander.
À Tel Aviv et dans les villes environnantes, les prix des biens immobiliers d’occasion ont chuté d’environ 20 % ces dernières années, précise-t-il.
« Je pense que cet écart de prix entre les biens neufs et d’occasion va continuer à se creuser », poursuit Sander.
« Les gens ne voient plus l’intérêt d’acheter un appartement dans un immeuble ancien, sans ascenseur et sans abri anti-missiles. Les anciens appartements perdent rapidement de leur valeur. »
Les projets de rénovation urbaine peuvent aider un immeuble à conserver sa valeur, mais à mesure que la demande du marché s’affaiblit, les acheteurs ne voient plus beaucoup d’intérêt pour les projets de rénovation TAMA 38 (l’agrandissement d’un immeuble existant) tant que les travaux n’ont pas commencé, explique Sander.
Les promoteurs de projets TAMA 38 doivent généralement prouver aux banques qu’ils ont vendu un certain nombre d’appartements au prix demandé pour obtenir les prêts dont ils ont besoin, poursuit-il. S’ils ne parviennent pas à obtenir le prêt, le projet peut tomber à l’eau, une situation qui devient de plus en plus courante à mesure que la demande faiblit.
« Cela signifie que même si vous obtenez un permis de construire, cela ne veut plus vraiment rien dire tant que les travaux n’ont pas réellement commencé », ajoute-t-il.
S’adapter aux attentes
Parallèlement, les acheteurs spéculatifs disposent de quelques options pour tenter d’anticiper l’évolution du marché et attendre que le shekel s’affaiblisse.
Les banques se montrent de plus en plus souples dans la structuration des prêts immobiliers, permettant aux acheteurs de donner temporairement en garantie des dépôts en dollars tout en empruntant en shekels, explique Norman Shapiro, courtier hypothécaire senior chez First Israel Mortgages.
Concrètement, un acheteur transférant 500 000 dollars depuis l’étranger pourrait, par exemple, décider de conserver une partie de cette somme intacte tout en empruntant le montant équivalent en shekels. Si le shekel s’affaiblit dans les mois à venir, cela pourrait se traduire par des économies significatives, même après le paiement des intérêts du prêt, explique Shapiro.
« Cela permet aux gens d’éviter de convertir leurs dollars en shekels dès maintenant, dans l’espoir que l’évolution du taux de change leur soit favorable au cours des six prochains mois à un an », ajoute-t-il.
« Je ne dispose d’aucune information privilégiée, mais il semble y avoir un consensus général parmi les acheteurs quant à l’affaiblissement du shekel face au dollar. » (Il est conseillé aux acheteurs de ne pas considérer cela comme un conseil financier et de prendre leurs propres décisions avec l’aide d’un conseiller qualifié.)
De nombreux acheteurs en arrivent parallèlement à la conclusion qu’ils doivent revoir leurs attentes à la baisse pour s’adapter à la nouvelle donne.
Certains constatent qu’un budget qui leur permettait autrefois d’acquérir un spacieux appartement de trois chambres à coucher à Tel Aviv ou à Jérusalem ne leur permet désormais d’accéder qu’à un logement plus petit, situé dans un quartier moins central ou dans un programme immobilier dont l’achèvement est encore lointain, selon les agents immobiliers.
« Les gens arrivent avec la même vision budgétaire qu’ils avaient il y a deux ou trois ans », note Kowalsky.
« Mais lorsqu’ils voient ce que ce budget leur permet d’acheter aujourd’hui, ils se rendent compte qu’ils doivent choisir entre se mettre dans une situation financière difficile ou faire des compromis sur la superficie, l’emplacement ou les finitions. »
Certains acheteurs délaissent ainsi les quartiers établis pour se tourner vers des zones en plein essor, où les prix sont plus bas, ou optent pour des appartements neufs plus petits plutôt que pour de grands logements d’occasion. C’est peut-être un compromis douloureux, mais après des années de déception à attendre que les prix baissent, de nombreux acheteurs choisissent de se lancer maintenant plutôt que d’attendre davantage.
« Nous voyons de plus en plus de gens dire : ‘Allons-y, achetons maintenant’ », constate Sander.
« Ils préfèrent être propriétaires ici, même si ce n’est pas leur logement idéal, plutôt que d’attendre et de risquer de voir les prix s’envoler encore davantage. »
D’autres encore cherchent à acquérir un bien immobilier en Israël dès maintenant, en raison de la montée de l’antisémitisme dans le monde entier qui pousse les gens à se poser des questions dérangeantes sur leur avenir.
« Les gens discutent de ce que serait leur ‘plan B’ s’ils devaient quitter la Diaspora », explique Shapiro.
« Cette crainte suscite un vif intérêt sur le marché local, même si cela ne se traduit pas encore par une véritable frénésie d’achats. »
Pour l’instant, le marché reste atone, les Israéliens faisant preuve de prudence après des mois de service de réserve, d’incertitude économique et de taux d’intérêt élevés.
« Il y a certainement des gens qui attendent que la guerre soit enfin terminée », estime Sander.
« Mais ceux qui sont sérieux continuent de conclure des transactions. Ils le font simplement différemment. »
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