1.Le contrat : Le droit israélien prévoit les relations, les droits et les obligations pouvant régir une location immobilière. Cependant, ces lois ne s’appliquent que dans le cas où il n’est pas stipulé autrement par contrat entre les parties. Ainsi, il est très important pour chaque partie d’établir un contrat en bonne et due forme afin de ne pas renoncer à ses droits. La première chose à vérifier avant de signer quoi que ce soit est évidemment l’identité du propriétaire car de cela dépend la base du contrat. En effet, seul le propriétaire dont le titre est inscrit officiellement est en droit de louer son appartement, de signer le bail, et de vous expulser si vous avez signé avec quelqu’un d’autre que lui ou son mandataire officiel.
2.Le loyer et les garanties : En général, un propriétaire demandera l’engagement d’un ou plusieurs garants, un chèque de caution, et/ou un billet à ordre, dit Shtar Hov. Ce dernier document est en quelque sorte une reconnaissance de dettes par laquelle le locataire et ses garants s’engagent pour un certain montant, à respecter le contrat, ce sans quoi le propriétaire pourra demander au tribunal le paiement du montant du Shtar Hov. Ce principe est plus sûr qu’un simple chèque, du point de vue du locataire, parce qu’il nécessite une procédure judiciaire pour encaisser le montant du Shtar Hov, et parce qu’en général, on y mentionne l’objet de l’obligation, ce qui contraint le propriétaire à prouver le bien-fondé de sa prétention. Si vous êtes propriétaire, exigez plutôt d’encaisser une caution raisonnable à la signature du contrat afin d’éviter que l’exécution d’un Shtar Hov, ou l’encaissement tardif d’un chèque ne vous place face à des locataires insolvables. Si vous êtes locataire, exigez que la caution soit encaissée sur le compte séquestre d’un avocat afin d’être plus sûr de sa restitution, surtout en cas de faillite ou décès du propriétaire…
3.La répartition des obligations : dans le cas où le contrat ne mentionne pas d’autres dispositions, la loi prévoit la répartition des obligations entre le propriétaire et le locataire de façon plutôt logique. Ainsi, le locataire est tenu de maintenir l’appartement en bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement. Quant au propriétaire, il est responsable de l’amortissement des infrastructures louées. La frontière entre les obligations de chacun étant mince, et afin d’éviter que la responsabilité de tout dégât ne se reporte sur le locataire, il lui est plus que conseillé de contracter une assurance pour son mobilier comprenant la responsabilité civile dans le cas où il causerait un dommage au propriétaire, puisqu’en Israël, il n’y a pas d’obligation légale pour un propriétaire de contracter une assurance sur les murs ! Mais la répartition des obligations concerne aussi le paiement des différentes charges dont les deux parties doivent définir le partage dans le contrat. Ainsi, s’il est d’usage que le locataire paye l’électricité, l’eau ou le gaz, et charges d’immeuble, il est important d’éclaircir le fait que les charges, ou les taxes se rapportant à des travaux exceptionnels effectués dans l’immeuble seront supportées par le propriétaire. Là encore la rédaction d’un contrat est essentielle afin de définir la période de location pour laquelle le locataire est responsable, et qu’il n’ait pas à assumer les dettes des précédents locataires. Aussi, concernant le propriétaire, à la fin de la période de location, celui-ci devra vérifier que le locataire a réglé toutes ses factures – ce sans quoi il pourrait en être responsable.
4.La résiliation du bail : le principe de préavis connu en France est peu répandu en Israël. Toutefois, vous pouvez prévoir une clause de préavis unilatéral ou bilatéral, pour pouvoir mettre fin au contrat avant l’heure. La loi précise que dans le cas où rien n’est prévu, le locataire est en droit de se libérer de ses obligations s’il trouve un remplaçant qui remplisse le contrat. Dans ce cas, le propriétaire ne peut refuser que pour des motifs bien justifiés. Ainsi, il sera conseillé aux propriétaires d’inclure plutôt le principe de préavis comme clause de sortie afin de ne pas être obligé d’accepter n’importe quel remplaçant. Quant à la résiliation à l’initiative du propriétaire, dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, la loi prévoit une procédure judiciaire simplifiée pour permettre son expulsion. La signature d’un bail de location est donc un engagement contraignant qu’il ne faut pas prendre à la légère…
Ecrit et rédigé par Me Yaël Hagege-Maruani.
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