Au cours d’un entretien accordé au quotidien en ligne Ynet, Nechama BOUGIN est revenue sur les conclusions d’un rapport rendu par le ministère des Finances en matière de rentabilité immobilière. Selon ce rapport, les villes en tête du peloton seraient Tel Aviv, Bet Shemesh et Haifa.
Pourtant, elle défend l’idée que d’autres villes bien moins connues, permettent de dégager des rentabilités plus importantes, notamment dans le sud du pays. Où trouve-t-on les meilleures rentabilités locatives ?
Sur fond de Covid-19 et de son impact sur les marchés financiers, ainsi que diverses mesures prises tant sur le plan fiscal que bancaire, les investisseurs réinvestissent le marché Immobilier ; pour autant, se positionnent-ils sur les meilleures villes ?
À en croire Nechama BOUGIN, experte immobilier en Israël, certaines villes délivrent de très belles rentabilités locatives ; semble pourtant que les investisseurs ne s’y intéressent pas encore. C’est tout du moins ce que les chiffres dernièrement publiés par l’Économiste gouvernemental publiés le 14/12/2020 semblent démontrés.
Dans son rapport, ce dernier s’intéresse aux villes dans lesquelles les investisseurs ont investi et la rentabilité que l’on peut espérer y trouver ; pour autant, BOUGIN propose une autre méthode de calcul de la rentabilité permettant de s’intéresser à certaines villes n’apparaissant pas dans le rapport de l’Économiste gouvernemental bien que délivrant des rentabilités plus élevées.
L’abaissement de la taxe d’acquisition
Au cours de l’entretien, BOUGIN est revenu sur la décision de l’actuel ministre des Finances à savoir l’abaissement de la taxe d’acquisition pour les investisseurs qui a été salutaire pour le marché Immobilier selon elle.
De fait, la décision du précédent ministre des Finances, pénalisant justement les investisseurs, avec une taxe supplémentaire à payer pour ces derniers dès lors qu’ils possédaient plus de 2 biens immobiliers, à eu pour conséquence un abaissement du nombre de logements disponibles à la location et par conséquent une augmentation du coût des loyers.
Ainsi, ceux que ces mesures devaient initialement aider en initiant un afflux de biens immobiliers sur le marché, ce qui théoriquement devait faire baisser le prix des logements, s’en sont retrouvés doublement pénalisés avec un abaissement de leur capacité à épargner en raison d’un loyer plus élevé, mais également car baisse des prix il n’y a pas eu…
BOUGIN est également revenu sur la crise de la Covid-19 qui selon elle n’a eu peu ou prou aucun impact sur le marché immobilier dont les prix ont continué à augmenter avec une augmentation supplémentaire de 0.40 % au cours du second confinement pour la période septembre-octobre 2020.
Les villes les plus rentables
Alors quelles sont les fameuses villes auxquelles les investisseurs ne se sont pas encore intéressés ?
Selon les chiffres publiés par le ministère des Finances, les villes les plus en vue sont : Haïfa, Jérusalem, Tel Aviv, Beer Sheva, Netanya, Ashkelon, Bet Shemesh, Petah-Tikva, Ashdod, Rishon LeTsyon, Ramat Gan, Bat Yam, Rehovot, Holon, Naharya, Hadera, Hertzliya, Bne Brak, Kiryat Ata et Modiin-Maccabim-Reut.
Pourtant, BOUGIN prétend qu’il convient de s’intéresser à d’autres villes du Nord et du Sud, dans lesquelles les rentabilités sont bien plus intéressantes…
Elle recommande notamment les villes de Sderot, Dimona, Arad et Yeroham pour lesquelles un investisseur peut s’attendre à une rentabilité annuelle d’au minimum 4 %/an, si ce n’est plus, tandis que dans les villes identifiées par le ministère des Finances, la rentabilité annuelle oscille entre 2.50 et 3 %.
À l’échelle des villes du Sud, un investisseur pourra s’attendre à une rentabilité de 4.50 % à Sderot, de 4.12 % à Dimona.
Arad et Yeroham quant à elles délivrent des rentabilités moyennes de 3.90 %/an.
Pour ce qui est du Nord, Bet Shan délivre une rentabilité de 4.23 %, Tibériade 3.39 %, Acco 3.30 %, Kiryat Yam 2.72 % et Hadera 2.59 %.
Pour rappel, cette dernière avait le vent en poupe au sein des investisseurs il y a peu encore ; preuve en est que les destinations les plus célèbres ne sont pas forcément les investissements les plus juteux…
BOUGIN rejoint sans grande surprise la position du ministère des Finances concernant Tel Aviv, pour laquelle les investisseurs perçoivent une rentabilité moyenne de 2.65 %/an, mais aussi Herzliya et ses 3 % annuels, Ramat Gan avec 2.42 %, Bat Yam et ses 3.10 %/an et enfin Bet Shemesh où la rentabilité moyenne est de 2.90 %/an.
Les zones cibles
Enfin, BOUGIN recommande d’investir dans des zones potentiellement cibles pour les opérations dites de Pinouy-Binouy (projets consistant à reloger les habitants d’un immeuble/quartier provisoirement, afin de détruire leur immeuble/quartier et de reconstruire plus grand et neuf ; les anciens propriétaires reçoivent en contre-partie un appartement dont les loyers sont payés durant la durée des travaux, puis un logement plus grand), notamment dans la région Centre.
Pour ce type d’appartements c’est le potentiel de plus-value qui sera le plus important, avec des perspectives de plusieurs dizaines de pourcents de plus-value.
