Feb 21

Les agents immobiliers israéliens demandent aux vendeurs de conclure rapidement

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Aharon Kahn | Immobilier

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Les agents immobilier à Jérusalem et à Beersheva sont inquiets car les prix des appartements sont en baisse.

“Il y a une chute drastique des transactions, et les gens baissent les prix substantiellement, même jusqu’à 150 000 shekels. L’état du marché aujourd’hui? Catastrophique. Il n’est tout simplement pas ce qu’il était il y a deux ou trois ans. Les courtiers immobiliers ferment», dit Shimon Shaul, propriétaire de l’agence immobilière Shaul à Beersheva, qui travaille dans la ville depuis six ans.

«Je dis aux gens qu’il y a un ralentissement dramatique. Ils sont incapables de vendre leur maison ou appartement depuis six mois. Nous avons des clients qui voulaient vendre à 2 millions de shekels. Je leur ai dit qu’ils devraient descendre à 1,92 millions, et ils ne m’ont pas écouté… Maintenant, ils ont baissé leur prix à 1,9 millions, je n’invente rien, c’est l’état du marché, à mon avis, tout indique une tendance baissière.»

Dans ses petites annonces publicitaires, Shaul a récemment écrit: «Avant la baisse prévue des prix… C’est maintenant le temps de vendre! »

L’annonce de Shaul, qui a été publiée avant les données de la semaine dernière de la centrale de statistiques, montrant une baisse de 1,2% des prix des logements en décembre 2016, et ce n’est pas la seule nouvelle inquiétante.

Shaul rajoute : «Jusqu’à récemment, quand nous parlions de bulle dans l’immobilier résidentiel et d’un éventuel éclatement de cette bulle, tout ce qu’on nous répondait était «un manque d’offre"  des déclarations qui sont souvent évidemment conçues pour attirer les acheteurs, qui n’achèteraient pas une maison si on leur disait que le prix sera à la baisse demain.

Récemment, cependant, il semble que la situation commence à changer, y compris dans les mentalités. Ici et là, vous pouvez voir les rapports par les agents immobiliers qui commencent à changer leur propos. Des slogans comme “Achetez maintenant, parce que le prix monte demain” et “Il n’y a pas assez d’appartements, et les prix ne cesseront pas d’augmenter” sont remplacés par des attentes de prix plus bas.

Dans le même temps, certains disent que les annonces d’alerte qui apparaissent ne sont rien de plus qu’une nouvelle technique de vente de la part de certains agents immobiliers, qui ont du mal à trouver des offres, et qui essaient d’inciter les propriétaires à vendre. Dans tous les cas, il y a des signes récemment que la tendance du marché est en train de changer.

Il y a quelques semaines, nous vous révélions que les prix de l’immobilier à Ra’anana étaient en baisse, et aussi, que les investisseurs n’achètent plus d’appartements au même rythme rapide que les années précédentes.

Le nombre restreint de transactions dans le secteur se reflète dans les rapports de l’économiste en chef du ministère des Finances au cours des derniers mois, ainsi que des chiffres montrant une baisse de la proportion d’achats par les investisseurs. Le ministère des Finances, Moshe Kahlon, se vante que la baisse des achats par les investisseurs a été causée par ses mesures. Il est prématuré de conclure qu’un changement de tendance à long terme est en cours, mais il ne faut pas négliger ces indicateurs, qui proviennent du ministère des Finances et des agents immobiliers.

Les chiffres du ministère des Finances montrant une baisse des achats par les investisseurs ne parviennent pas à impressionner Shaul. D’après lui l’histoire est beaucoup plus compliquée: "Ce n’est pas à cause des investisseurs. «Les gens font tout pour vendre. Mes clients m’appellent et me demandent : « Pourquoi mon voisin a-t-il vendu sa maison en quelques jours, alors que je n’ai pas pu le faire en plusieurs mois?

«Le problème est que les prix sont fous. J’ai travaillé dans ce secteur depuis six ans, et je n’ai jamais pensé que les prix atteindraient de tels niveaux. Un appartement que j’ai vendu pour NIS 400.000 est maintenant vendu pour 1,2 million de NIS. Son prix est monté… comme ça. »

Une autre publicité accrocheuse annonçant une baisse des prix vient d’une agence dans la région de Jérusalem à Maalei Adumim. Dani Serrero, propriétaire d’Imodan Real Estate, qui gère également les quartiers de Jérusalem tels que Pisgat Zeev, Ramot, Har Homa et Tel Zion, nous explique. "Je pense que le marché est en déclin en ce moment. Les gens jouent la baisse des prix, y compris à Jérusalem. La demande a cessé pendant les trois ou quatre derniers mois. Les choses sont arrivées à un pallier, et les ventes de logements d’occasion sont en baisse. À mon avis, la tendance va prendre de l’ampleur. Il y a un certain nombre de transactions maintenant par des gens qui ont réalisé précocement ce qui se passe, et se sont pressés de conclure l’affaire.

Nous avons également demandé à Serrero si les vendeurs étaient principalement des investisseurs, ou si une tendance plus large est impliquée, la réponse : les acheteurs ne peuvent tout simplement plus se permettre ces prix. "Nous avons atteint un plafond. Il y a un temps, nous n’avions besoin que de 10% d’apport et le reste provenait de paiements mensuels, puis ils ont restreint le financement, les prix ont augmenté et les jeunes couples ont eu besoin de l’aide de leurs parents, et même les parents ne peuvent plus se permettre de payer 500 000 shekels, et même ça ne suffit plus. Puis les taux d’intérêt hypothécaires ont commencé à augmenter. Les banques prennent maintenant 5% d’intérêt sur les prêts hypothécaires. »

“La demande a cessé, certains pensent que le marché sera inondé de nouveaux logements et d’autres pensent que Trump approuvera la construction à grande échelle au-delà de la ligne verte et que l’offre augmentera. »
Nous n’aurions pas entendu ces choses il y a un an. Tous les indices publiés montraient alors que les prix continuaient à monter, et c’était l’attitude du marché. Maintenant la tendance peut être inversée.

“Pas de vague de vente par les investisseurs »

Comme prévu, cependant, tous les agents immobiliers ne croient pas que le marché a changé de tendance, et que les acheteurs ont maintenant le dessus. Beaucoup pensent que les prix continuent encore d’augmenter et que ça ne bouge pas. Même ils admettent cependant que, lorsque les investisseurs sont concernés, les choses changent.

Maor Bar Tikva, un courtier chez RE / MAX Power à Petah Tikva, a écrit dans une annonce récemment préparée, “Le ministère des Finances et la Banque d’Israël a récemment pris des décisions qui vont probablement causer un ralentissement des prix des logements et un changement réel dans le Marché immobilier.” Ce n’est pas exactement quelque chose qui encourage les Israéliens à acheter, mais il se pourrait que les vendeurs vendent plus rapidement.

Bar Tikva explique qu’il ne croit pas encore à un ralentissement du marché, mais "Mon annonce parle de penser et de se préparer à une baisse de prix. J’ai présenté la faisabilité et tous les scénarios pour une chute des prix, mais je ne sais pas quand cela arrivera. Malgré ce que le ministre des Finances dit, et même s’ils ont parlé d’un petit nombre de transactions ces derniers mois, nous ne le voyons pas. J’ai fait cinq ventes en Janvier, et ce n’est pas un petit nombre. »

Bar Tikva explique que l’incertitude règne sur le marché, surtout chez les investisseurs. «Je peux dire que le marché est confus. Les acheteurs sont très confus, y compris parce que le taux d’intérêt hypothécaire augmente. Les gens ne savent plus quoi faire.

Après que la taxe d’achat a été portée à au moins 8% (en juillet 2015), le raccourcissement de la période pendant laquelle les gens peuvent posséder deux appartements et bénéficier encore d’un avantage fiscal, puis la taxe imposée sur une troisième unité d’habitation, le volume des investisseurs a chuté fortement. Vous pouvez vraiment l’éprouver. En revanche, je ne peux pas dire encore qu’il y a une vague de ventes par les investisseurs. Les investisseurs se rendent compte qu’ils doivent vendre leur appartement, et ils cherchent beaucoup moins à acheter. Je pense que toutes les mesures prises ont eu un effet, et que ça va continuer.

Par Ori Chudy – Aharon Kahn

Source: Globes

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