Jan 23

Les prix de l'immobilier ont atteint un sommet à Ra'anana

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Aharon Kahn | Immobilier

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D’après le ministère des Finances: les prix ont baissé de 3,8% au troisième trimestre de 2016 à Ra’anana et ont encore diminué en octobre-novembre.

“Nous ne sommes plus déjà dans un marché du logement avec la hausse des prix. Les prix à Ra’anana (Nord de Tel Aviv), par exemple, sont sur une tendance à la baisse”, a déclaré un agent immobilier dans une agence Tama 38 (plan de rénovation et d’ajout de logement à d’anciens immeubles) actif dans la ville, à une conférence sur le renouvellement urbain. “Il est plus difficile aujourd’hui de vendre des logements à Ra’anana”, a déclaré un autre promoteur qui construit dans la ville. Lorsque les entrepreneurs et les agents immobilier disent que les prix baissent, cela vaut la peine d’être attentif.

Afin de comprendre ce qui se passe à Ra’anana, ville qui a connu les plus hauts prix de l’habitation dans la région depuis de nombreuses années, nous avons examiné les prix de la demande, les transactions réelles, les tendances des derniers mois et dernières années, nous avons fait l’inventaire du futur. Les résultats indiquent que quelque chose se passe effectivement dans cette ville (jumelée avec Boulogne-Billancourt (France) depuis 1996).

UNE BAISSE DU PRIX DE LA DEMANDE

Nous commencerons par relever les prix des logements demandés par les vendeurs à Ra’anana. Selon les chiffres fournis par le Yad2, site immobilier en ligne, les prix demandés pour tous les types de logements dans la ville ont augmenté considérablement au cours des trois dernières années.

En janvier 2014, par exemple, le prix demandé pour un appartement de trois pièces était de 1.328 million de shekels, montant à 1.4 million de shekels en janvier 2015 et 1.5 million shekels à la mi-2016. La situation avec les appartements de quatre pièces était semblable : 1,87 million de shekels en janvier 2014, 1,97 million de shekels en 2016 et plus 2 millions de shekels en 2016. Le même modèle s’est produit avec des appartements de cinq pièces.

Ces derniers mois, d’autre part, il semble que les prix demandés se sont modérés, et même ont diminué dans toute la ville.

Selon les données de Yad2, la tendance des prix pour tous les types de logements a diminué en octobre, novembre et décembre. Le prix demandé pour les appartements de trois pièces s’est établi en moyenne à 1.52 million de shekels en octobre, 1.516 million de shekels en novembre et 1.471 million de shekels en décembre. Le prix demandé pour les appartements de quatre pièces était en moyenne de 2.143 millions de shekels en octobre, 2.133 millions de shekels en novembre et 2.074 millions de shekels en décembre.

Pour un appartement de cinq pièces, le prix demandé était en moyenne de 2.63 millions de shekels en octobre, 2.62 millions de shekels en novembre et 2.546 millions de shekels en décembre, soit une baisse de 3,2%. Dans la plupart des cas, le prix demandé est supérieur au prix final de l’opération.

UNE CHUTE DE 3,8%

Afin d’examiner les prix auxquels les transactions elles-mêmes ont été conclues, nous avons demandé au ministère des Finances des données pour les transactions selon les chiffres de l’Autorité fiscale israélienne. Le ministère des Finances a examiné les prix au cours des deux dernières années et le volume des transactions, et en est venu à deux conclusions principales.

La première est que le volume des transactions a chuté, semblable à la tendance générale dans l’immobilier résidentiel au cours des derniers mois. Selon les données, une forte baisse des achats de logements d’occasion dans la ville a été observée dans la seconde moitié de 2016, après une forte hausse dans le premier semestre de l’année.

Le ministère des Finances a également déclaré que la baisse des achats a été accompagnée d’une forte baisse de près de 25% à seulement 16% dans la proportion d’achats dans la ville par les investisseurs. Selon ces données, le marché s’est refroidi.

Qu’en est-il des prix? Les chiffres du ministère des Finances étayent l’argument selon lequel les prix ont changé de direction. Le ministère des Finances écrit: «En raison du fait que le total des transactions pour les nouveaux logements à Ra’anana est assez faible, et les prix des transactions sont susceptibles d’être affectés par une composition différente des projets, l’évolution des prix pour les appartements d’occasion a été examiné, de façon exclusive, sur les appartements de quatre pièces.

Les résultats indiquent que depuis le deuxième trimestre de 2016, alors que les prix des appartements d’occasion à Ra’anana ont atteint un sommet, ils ont baissé et même chuté de 3,8% au troisième trimestre de 2016 et ont encore diminué en octobre-novembre.

Le ministère des Finances affirme que les chiffres pour les derniers mois ne sont pas définitifs. Néanmoins, en faisant des comparaisons, les prix des appartements, comme nous l’avons vu dans les chiffres Yad2, montrent également une tendance à la baisse, les vendeurs peuvent l’avoir détecté, et demandé un prix de départ inférieur.

Les chiffres fournis par l’administration fiscale pour les ventes d’appartements ces derniers mois indiquent que le nombre d’affaires dans la ville a vraiment chuté dramatiquement. Alors que le nombre de transactions dans la première moitié de 2016 en moyenne de 80 par mois, le nombre est tombé à 62 en Juillet et seulement 28 en août, et le nombre est toujours en baisse.

Trois autres choses sont susceptibles d’affecter la situation de l’immobilier dans la ville. L’un d’eux est que pour la première fois depuis de nombreuses années, un nouveau quartier avec une offre considérable d’appartements est en cours de construction dans la ville.

Un autre projet de rénovation urbaine est en cours dans la ville. Un grand nombre de promoteurs du plan national 38 de rénovation d’immeubles, sont arrivés en ville et les plans de rénovation urbaine progressent rapidement. Le troisième facteur est le plan d’achat à prix réduit (premier achat d’appartement) avec les offres qui ont été publiées sur Ra’anana.

Trois appels d’offres ont été clôturés avec un total de 129 logements à prix réduits, et le quatrième, qui devrait être bouclé dans le quartier de Neot Sadeh le 13 février, contient 82 logements à prix réduits.

Il est certainement possible que la nouvelle offre de logements à Ra’anana, avec plus de mise en vente à rabais, affecte les prix des logements dans la ville. Le programme de l’acheteur plan à prix réduits incite les acheteurs potentiels à attendre, même si leurs chances d’obtenir l’un de ces appartements sont minimes.

Les plans Tama 38, qui mettent l’accent sur l’ajout de la construction à des logements existants, ont souvent un prix inférieur au prix du marché et le nouveau quartier du nord de Ra’anana aura probablement des difficultés à obtenir les prix prévus dans les plans de commercialisation.

En outre, un examen par le ministère des Finances (Administration de l’unité auxiliaire de planification) montre que des mises en chantier supplémentaires sont attendus. Les plans de 407 nouveaux logements ont été approuvés en 2016: 154 projets de rénovation urbaine sur le site de Weizmann et 253 autres à l’entrée Est de la ville.

Par Ori Chudy – Aharon Kahn

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